L’EHPAD : UN CADRE ESSENTIEL POUR L’AVENIR

L'EHPAD (maison de retraite médicalisée) est un ensemble immobilier regroupant des chambres médicalisées et permettant ainsi l'accueil de personnes âgées et dépendantes, ayant besoin d'une aide et d'une surveillance journalière et permanente.

Les prestations fournies par une maison de retraite médicalisée (EHPAD) sont : logement, repas, services spécifiques (blanchisserie, soins d’hygiène et médicaux - selon l’état de la personne), animations, etc.

Avant les maisons de retraite étaient classées par catégorie : les « non médicalisées » qui n'apportaient aucun service médical, les « partiellement médicalisées » proposant soins courants et soins médicaux et les « médicalisées » avec service médical et infirmier(s) interne(s) spécialisé(s). Aujourd'hui, seules deux catégories de résidences spécialisées subsistent : les maisons de retraite pour personnes âgées (EHPA) et les maisons de retraite médicalisées pour personnes âgées dépendances (EHPAD) où tout une partie des places est médicalisée.

Ces résidences, qu'elles soient ou non médicalisées sont extrêmement réglementées et doivent obtenir l'autorisation à donner des soins pour la capacité totale des lits proposés. Une convention tripartite pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la DDASS (Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale) est signée. La convention s'accompagne de conditions visant à améliorer la prise en charge des personnes âgées. La base de négociation de la convention se fonde sur les points suivants :

• qualité de vie des personnes âgées : accessibilité, sécurité, hygiène, maintien des repères, respect du rythme de vie tel que le repas et les repos, prise en charge adaptée à l’état de santé de la personne, participation aux activités… ;

• qualité des relations avec les personnes âgées et leur famille : information, livret d’accueil, règlement intérieur, mise en œuvre du conseil d’établissement, contrat de séjour, participation des proches à certaines activités ;

• qualité du personnel : programme de formation, qualification, développement du soutien psychologique du personnel ;

• inscription du centre d'hébergement dans un réseau gérontologique comportant des soins coordonnés.

Il existe un guide de la dépendance qui note les exploitants d'Ehpad. Allant de 1 à 10, cette notation classe les différentes structures selon des critères de qualité, d'accueil ou encore d'hygiène. Des groupes comme Quiétude, Medica France ou Orpea, leaders du secteur de la prise en charge de la dépendance se voient attribuer des notes allant jusqu'à 9,5 points.

Selon l’INSEE, les séniors de plus de 85 ans représenteront plus de 2 millions de personnes et 35% d’entre eux seront extrêmement dépendants. Le nombre de résidences médicalisées est insuffisant et c'est pour répondre à cette demande, qu'aujourd'hui de plus en plus de projets de Loueur en Meublé en Professionnel ou Non Professionnel (LMP / LMNP) sont proposés avec un EHPAD.

LE BAIL COMMERCIAL

L’investissement en EHPAD se traduit par la conclusion d’un bail avec une société de gestion qui va gérer et exploiter la résidence et reverser un loyer au propriétaire.

C’est un bail commercial. Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L et R 145-1 s. du Code de commerce. La plus grande partie du statut est réputée d’ordre public (tout ce qui est édicté par le législateur comme constituant les règles intangibles de l’organisation et du fonctionnement de l’état et de la société). Ensuite s’appliquent les dispositions du contrat (librement établies par les parties). Les autres dispositions du statut sont dites supplétives de volonté, c’est à dire qu’elles ne s’appliquent qu’à défaut de dispositions contraires stipulées dans le contrat de bail commercial.

Un bail commercial ne peut pas être d'une durée inférieure à 9 ans. Cette règle est d'ordre public, mais les parties sont libres de conclure un bail d'une durée supérieure à 9 ans. Sauf convention contraire, le locataire peut donner congé après un délai de 3 ans. Ce congé doit être donné par acte d'huissier au moins 6 mois à l'avance, sous peine de nullité. Le locataire peut faire une demande de renouvellement avant l’expiration des neuf ans. Cette demande peut intervenir au maximum 6 mois avant la date d’expiration.

A l’échéance, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Celle-ci prendre fin soit par demande de congé (préavis de 6 mois) soit par demande de renouvellement (signature d’un nouveau bail d’au moins 9 ans).

Il est d'usage de faire figurer dans le bail une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers, mais cette clause peut également viser la violation d'autres stipulations expresses du bail (Sous-location interdite, changement de destination des lieux loués, non exploitation d'un fonds de commerce...)

Par ailleurs, en l'absence de clause de résiliation, le bailleur peut quand même demander la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire n'exécute pas ses obligations. Le juge mettra fin au contrat s'il estime la faute suffisamment grave.

Le montant du loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail.

Il peut être forfaitaire (fixe), indexé (en fonction d’une denrée, d’un service ou d’un indice économique ou monétaire), ou variable (assorti d’une « clause de recette », c'est-à-dire un pourcentage du chiffre d’affaires avec généralement un minimum garantie ou une partie fixe).

A la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer comme elles l'entendent, la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée. La révision du loyer peut intervenir à la demande du bailleur ou du locataire. Toutefois, les baux assortis d'une clause-recettes ne sont pas révisables, seule s'appliquera la variation conventionnelle. La révision du loyer est plafonnée. Elle ne peut excéder la variation à la hausse ou à la baisse de l'indice retenu par les parties depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, quelle que soit l'évolution de la valeur locative.

Toutefois, la règle du plafonnement est écartée lorsque la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (FLC) ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Les fortes hausses des loyers des baux commerciaux constatées ces dernières années sont liées aux variations importantes de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC). En conséquence, la Loi LME propose une alternative à l’ICC: l'indice pour les loyers commerciaux (ILC), établi sur la base de trois indices calculés par l'Insee : prix à la consommation (50 %), coût de la construction (25 %) et chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (25 %).

REGIME FISCAL

Les revenus procurés par la location d’EHPAD relèvent fiscalement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour la détermination des bénéfices industriels et commerciaux, les charges engagées au cours de l'exercice sont déduites des loyers courus au cours du même exercice, sans considération de la date de leur paiement effectif.

Toutes les charges doivent être justifiées, et sont déductibles pour leur montant réel.

L'immeuble peut faire l'objet d'un amortissement. L’amortissement ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, le montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes au bien donné en location, telles que les frais d'entretien, de réparation, d'assurance, les intérêts, impôts et taxes supportés par le propriétaire. Autrement dit, l'amortissement d'un bien loué ne peut jamais donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal.

En revanche, la fraction d'amortissement exclue au titre d'un exercice est reportable sur les années suivantes mais toujours dans le respect de la limitation. L'amortissement est calculé sur la durée normale d'utilisation et non sur la durée de location.

Les déficits industriels et commerciaux générés par un professionnel obéissent au principe général d'imputation sur le revenu global, l'excédent éventuel de déficit étant imputable sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la sixième inclusivement.

En revanche, lorsque le déficit est réalisé dans l'exercice d'une activité commerciale à caractère non professionnel, il n'est pas imputable sur le revenu global, mais seulement sur les bénéfices tirés d'activités de même nature exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes.

Avant 2009, pour obtenir le statut de loueur « professionnel », et pouvoir ainsi imputé son déficit sur son revenu global, le bailleur devait être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23.000€ de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirer de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu. Mais depuis 2009, ces deux dernières conditions sont devenues cumulatives.

Lorsque l’investissement se fait sur un bien neuf ou en construction, le loueur en meublé est également éligible à la récupération de TVA (19.6% de l’acquisition hors taxe). Par exemple, pour un investissement de 100.000 euros, la TVA est de 16.387 euros. Cela permet donc de récupérer 16.39% du montant de son investissement TTC.

Mais pour cela, il faut quand même remplir quelques conditions supplémentaires :

- L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant au moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

- Les loyers perçus en LMNP ou LMP sont eux-mêmes soumis à la TVA (5,5%) ;

- La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer. il recevra un chèque des services fiscaux dans les 6 mois.

En plus de cette récupération de TVA, depuis fin 2009, le loueur en meublé en résidence de services peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Sont éligibles à cette réduction les opérations réalisées sous la forme d’une acquisition, en pleine propriété :

- d’un logement neuf ;

- d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA);

- de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est exigée.

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Ainsi, lorsque toutes les conditions sont réunies, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt calqué sur celle de l’amendement SCELLIER. Autrement dit, une réduction d’impôt sur le revenu égal à 25% du prix de revient du logement (plafonné à 300 000 euros) répartie sur 9 ans, lorsqu’il est acquis en 2010, et de 20 % en 2011 et 2012.

En contrepartie, la portion de l’investissement ayant donné droit à la réduction d’impôt (prix de revient plafonné à 300.000 euros) ne donne pas droit à l’amortissement dans les conditions du loueur en meublé classique. En revanche, pour les investissements supérieurs à 300.000 euros, l’amortissement est possible pour la part excédentaire.