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5 décembre 2012 3 05 /12 /décembre /2012 07:36

http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/12/04/immobilier-locatif-jouez-les-niches_1799547_3234.html

Immobilier locatif : jouez les niches !

LE MONDE ARGENT | 04.12.2012 à 10h36• Mis à jour le 04.12.2012 à 17h19Par Jérôme Porier

...Les résidences de services sont plus accessibles. Il y en a trois catégories : les résidences médicalisées pour personnes âgées, les résidences étudiantes et celles de tourisme. Avec le régime Censi-Bouvard, vous pouvez obtenir une réduction d'impôts de 11 % du prix d'acquisition (limité à 300 000 euros, soit 33 000 euros sur neuf ans), à condition que le logement soit loué pendant la période. L'investisseur délègue la gestion du bien à un exploitant, qui s'occupe de tout. Mais si ce professionnel connaît des difficultés, il peut chercher à diminuer le loyer, voire faire faillite. Le risque de se retrouver dans une impasse est alors réel, car la réduction d'impôt est conditionnée à la location du bien. "Il vaut donc mieux privilégier les leaders du marché, Orpéa, Korian, GDP Vendôme ou Medica dans les résidences médicalisées, ou Pierre et vacances dans le tourisme", conseille Daniel Znaty, directeur immobilier de l'Union financière de France (UFF).

Pour l'impôt sur le revenu, les loyers (nets de TVA) entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d'une fiscalité clémente. Le dispositif Censi-Bouvard devait se terminer au 31 décembre 2012, mais le projet de loi pour 2013 prévoit de le prolonger jusqu'en 2016. Plutôt que d'opter pour le régime Censi-Bouvard, certains investisseurs choisissent le régime réel, qui leur permet de déduire de leurs revenus fonciers les charges du logement, les intérêts d'emprunt et, surtout, l'amortissement des murs sur 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans. Au final, investir dans une résidence de services permet donc de minorer, voire d'annuler la part imposable de ses revenus. Avant charges et impôts, le rendement moyen d'un tel investissement est compris entre 4 % et 5 %.

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