Vers une nette baisse du taux de marge en 2023 chez Korian

Nous nous sommes entretenus avec le directeur financier de Korian, Philippe Garin, présent à l'Oddo BHF Forum. Nous l'avons d'abord interrogé sur les coûts de personnel. En France, l'Etat a accordé un supplément de 120 millions d'euros de masse salariale en 2020-2021, soit 7 à 8% de hausse (15% en trois ans). En Allemagne, l'Etat fédéral a demandé une hausse minimale de 25% des salaires à partir du 1er septembre 2022, soit 180 millions. Korian a alors négocié une hausse des tarifs pour les résidents avec les régions, qui ont accepté. Ainsi, au total, grâce au Covid, 300 millions d'euros de revalorisations salariales ont été possibles. En France, l'Etat prend en charge à peu près la moitié des coûts, le solde correspondant à l'hôtellerie, payée par les résidents. Philippe Garin explique que le taux d'encadrement est passé de 0,55 personnel pour un résident il y a cinq ans à 0,7. Cela se justifie par une explosion du degré de dépendance depuis dix ans, phénomène qu'Orpea n'aurait pas appréhendé.

Nous avons aussi parlé immobilier lors de cet entretien. Korian détient de l'ordre de 24% de son immobilier contre 47% pour Orpea (en nombre d'établissements, pondéré par les valeurs). Cela représentait un patrimoine de 3,3 milliards d'euros fin juin 2022. La dette adossée à l'immobilier représente 1,8 milliard, soit un ratio de 55%, élevé mais bien moindre que chez Orpea (95%). Quant à la dette « corporate », elle se situe entre 1,8 et 1,9 milliard, soit un ratio dégradé de 3,6 fois l'Ebitda. Il s'agit de le ramener à son niveau de début d'année de 3 fois. Cela implique de réduire fortement les investissements. Concernant la partie financée en fonds propres de l'immobilier, des partenaires minoritaires (Cardif, EDF Invest., le fonds de pension BAE) ont déjà apporté 400 millions et pourraient encore investir autant.

Au titre de 2022, Korian prévoit une croissance organique de 6% et une marge d'Ebitdar (avant loyers) un peu en dessous de 13,7%. Ce taux de marge sera assez fortement dilué en 2023 car les hausses de tarifs couvrent, sans plus, celle des coûts de personnel, c’est-à-dire que le supplément de revenus se fait sans marge. L'objectif est de faire remonter le taux d'occupation de 87,5% fin décembre à 92% d'ici deux à trois ans, soit son niveau pré-Covid. Ce taux est plus haut que la moyenne en Italie et plus bas en Allemagne, du fait d'une plus stricte réglementation sur la structure du personnel.