Des sociétés commercialisent des chambres dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Ces produits d’immobilier locatif apparus font fureur auprès des investisseurs. | AFP/NICOLAS TUCAT
« Votre garantie retraite ! » Les sociétés qui commercialisent des chambres dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) tiennent un argument en or… et qui paie. Ces produits d’immobilier locatif apparus il y a une dizaine d’années font fureur auprès des investisseurs.
En apparence, ce placement défiscalisé ne présente que des avantages. Il permet de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ainsi que du dispositif Censi-Bouvard. Concrètement, acheter une chambre en résidence Ehpad neuve permet de récupérer 11 % de l’investissement en réduction d’impôt, ainsi que la TVA. Et les rendements locatifs sont attrayants : jusqu’à 6 %. L’investisseur ne s’occupe de rien : une société exploite la résidence pour son compte et lui reverse un loyer en vertu d’un bail commercial de neuf ou onze ans.
Les Ehpad échapperaient aux écueils rencontrés par les résidences de tourisme car la demande est bien réelle. D'ailleurs, leur taux d’occupation dépasse 98 %. Mieux, chaque établissement est contrôlé par les pouvoirs publics et garanti par une convention tripartite entre le gestionnaire, l’Etat et le conseil général, ce qui permet d’éviter la concurrence sauvage sur une même zone.
Baisses de loyer
Pourtant, depuis quelques mois, les forums de propriétaires d’Ehpad en colère se multiplient sur Internet. La fin des premiers baux a été pour certains un véritable coup de massue. « Mon gestionnaire, Omeris, m’a demandé de réduire de 50 % le montant de mes loyers », s’indigne Philip Pechayre, propriétaire d’une chambre depuis 2003.
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Cet avocat du cabinet Goethe, à Cassis (Bouches-du-Rhône), est parti en guerre contre les Ehpad en créant l’Association de défense des investisseurs privés ADIP-Ehpad, qui regroupe 145 propriétaires.
« Beaucoup de clients me contactent pour se plaindre de renégociations de baux avec des demandes de baisse de loyers de 20 % à 50 %. Les principaux gestionnaires sont concernés, notamment Korian, Orpea, DomusVi, Le Noble Age ou encore Philogeris », précise-t-il.
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Pour expliquer cette baisse soudaine, les gestionnaires invoquent souvent les importants travaux de mise aux normes. Il est même courant qu’ils répercutent directement le montant des travaux ou du renouvellement du mobilier sur les propriétaires.
En décembre 2013, le gestionnaire Emera, qui n’a pas donné suite à nos sollicitations, réclamait ainsi de 19 000 euros à 28 000 euros par chambre aux propriétaires de la résidence Zélia, à Ibos (Hautes-Pyrénées), pour qu’ils se mettent en « conformité avec les critères d’accessibilité ». Les investisseurs avaient deux semaines pour accepter ou revendre leur bien au gestionnaire, faute de quoi leur bail ne serait pas renouvelé.
GARE AU BAIL
« Les propriétaires doivent lire leur bail avec attention, prévient le gestionnaire de patrimoine Jean-Louis Lehmann. Si le bail ne mentionne pas les articles 605 et 606 du code civil, toutes les grosses réparations et mises aux normes seront à la charge du propriétaire. »
Autre piège de taille : « Les locaux communs (accueil, salle à manger, blanchisserie…) appartiennent généralement au gestionnaire, ce qui rend illusoire l'éventualité de son changement », explique l'avocat Jacques Gobert, qui reçoit dans son cabinet marseillais de plus en plus de propriétaires en Ehpad.
Ceux qui sont tentés par l'aventure doivent donc éplucher minutieusement les baux. « Si tout est correct et que les travaux et le mobilier sont à la charge du gestionnaire, tout se passe extrêmement bien. Bien sûr, l’investissement initial sera plus élevé », précise Jean-Louis Lehmann. Et donc les rendements plus faibles.